Los tres impuestos que te tocan (y uno que no)
Cuando alguien empieza en el alquiler vacacional, suele mezclar tres cosas distintas: el IRPF de sus propios ingresos, el IVA (que en la mayoría de los casos no aplica) y el modelo 179, que ni siquiera presenta él. Vamos una por una, porque confundirlas es la forma más rápida de pagar de más o de llevarte un susto en una revisión.
IRPF: el impuesto que sí pagas siempre
Los ingresos por alquiler vacacional tributan en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que la actividad se considere económica (por ejemplo, si ofreces servicios propios de hostelería como limpieza diaria durante la estancia, no solo al principio y al final). En ese caso pasan a tributar como rendimientos de actividad económica, con alta en autónomos si corresponde.
En ambos casos, la base es la misma: ingresos menos gastos deducibles. Puedes descontar:
- Suministros (luz, agua, internet) prorrateados por los días de alquiler.
- Comunidad, IBI y seguro, también prorrateados.
- Comisiones de las OTAs (si no las has restado ya en el ingreso bruto).
- Amortización del inmueble y del mobiliario.
- Gastos de limpieza, mantenimiento y reparaciones.
El error más habitual es declarar el ingreso bruto que ves en tu cuenta sin descontar lo que ya te ha cobrado la plataforma. Si facturaste 300 euros y Booking se quedó 51 en comisión, tu ingreso a efectos fiscales no son 300: son 300 menos esa comisión y el resto de gastos asociados. Si quieres ver cómo calculan ese descuento las principales plataformas, tienes el detalle en cuánto pagas de comisión en Booking, Airbnb y Expedia.
IVA: la excepción que confunde a todo el mundo
La regla general es que el alquiler de vivienda para uso turístico está exento de IVA, igual que el alquiler de vivienda habitual. La excepción llega cuando ofreces servicios propios de la industria hostelera durante la estancia: restauración, limpieza periódica del alojamiento mientras el huésped sigue dentro, cambio de ropa de cama a mitad de estancia, recepción permanente, etc.
Si prestas esos servicios, la actividad se asimila a la de un establecimiento hotelero y sí tienes que repercutir IVA, normalmente al 10%. La limpieza y el cambio de toallas al principio y al final de la estancia, lo habitual en el alquiler vacacional estándar, no convierten tu actividad en hostelera: sigue exenta.
En la práctica, la mayoría de propietarios que alquilan sin servicios hoteleros añadidos no repercuten IVA. Pero conviene revisarlo con un gestor si tu operativa incluye algo más que la limpieza de entrada y salida.
El modelo 179: no lo presentas tú (pero afecta a lo que declaras)
El modelo 179 es una declaración informativa trimestral sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Aquí está el detalle que más se malinterpreta: no lo presenta el propietario, lo presentan las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking, Vrbo y similares).
Cada trimestre, esas plataformas informan a la Agencia Tributaria de:
- Identificación del propietario y del inmueble.
- Número de días de alquiler.
- Importe cobrado por cada reserva.
Esto significa que Hacienda ya tiene tus datos antes de que presentes tu declaración de la renta. No es una obligación que gestiones tú, pero sí explica por qué declarar de menos se detecta con facilidad: el cruce entre el modelo 179 y tu IRPF es automático. Si operas también por tu propio canal directo, ten en cuenta que esas reservas no pasan por ninguna plataforma y no aparecen en ningún 179: declararlas depende solo de ti.
Qué hacer con esto en la práctica
- Lleva un registro mensual de ingresos netos y gastos por inmueble, no lo dejes para la campaña de la renta.
- Guarda las facturas de comisiones, suministros y mantenimiento: son las que reducen tu base imponible.
- Si ofreces servicios hoteleros (restauración, limpieza intra-estancia), consulta con un gestor si debes repercutir IVA.
Este artículo es una guía general, no asesoramiento fiscal personalizado: cada situación cambia el tratamiento. Si quieres afinar la parte de rentabilidad una vez descontados impuestos y comisiones, tienes la guía de cómo calcular la rentabilidad de un alojamiento turístico y la calculadora de rentabilidad. Y si prefieres resolver dudas como esta con otros propietarios que ya han pasado por ello, en la comunidad se habla de esto cada semana.