El decreto que lo regula todo en Andalucía
En Andalucía, el alquiler vacacional se llama oficialmente vivienda con fines turísticos (VFT) y está regulado desde 2016 por el Decreto 28/2016, con actualizaciones posteriores. Es una norma autonómica, así que no te sirve lo que hayas leído sobre Cataluña, Madrid o la Comunidad Valenciana: aquí manda esta.
La norma aplica a viviendas completas (no habitaciones sueltas, que tienen otra figura) que se ceden por un precio a cambio de estancias de corta duración, de forma habitual, con fines turísticos. Si tu vivienda encaja en esa descripción, necesitas inscribirla.
Inscripción en el RTA, el paso obligatorio
Antes de publicar un solo anuncio tienes que dar de alta tu vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), mediante una declaración responsable que presentas en la Junta de Andalucía. No es una solicitud que esperas a que aprueben: al presentarla ya puedes operar, pero declaras que cumples los requisitos, y la administración puede comprobarlo después.
Del proceso sale un código de inscripción (formato tipo VFT/MA/..., según la provincia) que tienes que incluir en todos tus anuncios, en Booking, Airbnb o donde sea. Sin ese código, la plataforma puede retirar tu anuncio y tú te expones a sanción.
Requisitos mínimos de la vivienda
El decreto exige unas condiciones mínimas que conviene revisar antes de inscribir:
- Ventilación e iluminación directa al exterior en todas las estancias habitables.
- Refrigeración en las habitaciones y salones si se ofrece el servicio entre mayo y septiembre.
- Botiquín de primeros auxilios en la vivienda.
- Hojas de reclamaciones a disposición del huésped.
- Información turística de la zona (planos, teléfonos de emergencia, servicios cercanos).
- Un teléfono de atención al huésped disponible durante toda la estancia, aunque tú no estés físicamente en la vivienda.
Nada de esto es opcional para inscribirte: es la letra pequeña que la Junta revisa si hay una inspección.
Lo que dice tu comunidad de vecinos
Aparte del decreto autonómico, la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios limitar o prohibir el alquiler turístico por mayoría de 3/5 de los propietarios. Es un punto que muchos propietarios se saltan: puedes tener el RTA en regla y aun así estar incumpliendo los estatutos de tu comunidad. Antes de inscribir tu vivienda, conviene consultar las actas y estatutos, sobre todo si el edificio es de uso mayoritariamente residencial.
Zonas con restricciones adicionales
Ciudades como Sevilla, Málaga, Cádiz o Granada han empezado a añadir sus propias restricciones urbanísticas en zonas concretas, casi siempre en cascos históricos y barrios muy saturados de turismo. Puede tratarse de límites a nuevas inscripciones, distancias mínimas entre viviendas turísticas o zonas directamente cerradas a nuevas altas. Esto se suma al Decreto 28/2016, no lo sustituye, así que hay que mirar tanto la norma autonómica como la ordenanza municipal de tu ayuntamiento antes de dar el paso.
Qué pasa si operas sin registro
Anunciar una vivienda sin el código RTA es una infracción que la Junta de Andalucía puede sancionar con multas que van desde varios cientos hasta varios miles de euros, según la gravedad. Además, las propias plataformas están obligadas a exigir el número de registro y pueden retirar el anuncio si no lo aportas.
El orden correcto para hacerlo bien
Primero, comprueba estatutos de tu comunidad y ordenanza municipal. Después, ajusta la vivienda a los requisitos mínimos. Por último, presenta la declaración responsable y obtén tu código RTA antes de publicar nada. Con eso resuelto, ya puedes darte de alta en Airbnb o Booking y montar la parte operativa, como el registro de viajeros en el check-in, sin miedo a una sanción por la puerta de atrás.
Si tu vivienda está en otra comunidad autónoma o quieres resolver dudas concretas de tu caso, en la comunidad de Rentavi lo vemos con ejemplos reales de propietarios que ya han pasado por el proceso.