La comunidad con más restricciones del país
Si ya conoces la normativa de otras comunidades como Andalucía, olvídate de aplicarla aquí. Baleares tiene el régimen más restrictivo de España para el alquiler vacacional, regulado por la Ley 6/2017 General Turística y sus desarrollos posteriores. La figura legal se llama Estancia Turística en Vivienda (ETV), y a diferencia de Andalucía o Madrid, no basta con cumplir unos requisitos ni con tramitar la licencia turística: también hace falta que quede plaza disponible.
La bolsa de plazas, la pieza clave
Esto es lo que de verdad diferencia a Baleares: cada municipio tiene un número máximo de plazas turísticas (la "bolsa de plazas"), repartido por zonas. Para dar de alta tu vivienda necesitas plazas disponibles en esa bolsa, y en los destinos más demandados (Palma, buena parte de la costa) ya están agotadas o directamente cerradas a nuevas altas. En la práctica, muchos propietarios solo pueden operar si compran plazas a quien ya las tiene, lo que ha creado un mercado paralelo con precios que pueden superar varios miles de euros por plaza.
Antes de pensar en requisitos técnicos o papeleo, el primer paso real en Baleares es comprobar en el ayuntamiento o el Consell correspondiente si tu zona tiene plazas libres.
Zonificación: no todo el territorio es igual
La ley se aplica mediante los Planes de Intervención en Ámbitos Turísticos (PIAT) de cada isla, que dividen el territorio en zonas con reglas distintas: zonas saturadas donde no se admiten altas nuevas, zonas con cupo limitado y zonas donde sí hay margen. Esto cambia por municipio y se revisa con cierta frecuencia, así que una respuesta válida hace un año puede no serlo hoy.
Vivienda unifamiliar vs. piso en edificio plurifamiliar
Aquí está la segunda gran diferencia con el resto de España: en Palma, desde 2018, el alquiler turístico de viviendas completas en edificios plurifamiliares (pisos) está prohibido. Solo se permite en viviendas unifamiliares (chalets, casas entre medianeras con acceso independiente). Fuera de Palma la cosa varía según el PIAT de cada municipio, pero la tendencia general en las islas va en esa misma dirección: más fácil para vivienda unifamiliar, mucho más difícil o imposible para pisos.
Unanimidad en la comunidad de propietarios
Si tu vivienda está en un edificio plurifamiliar donde sí se permite, todavía queda un filtro más duro que en el resto de España. Mientras que la Ley de Propiedad Horizontal estatal exige 3/5 de los propietarios para limitar el alquiler turístico, en Baleares varias comunidades aplican criterios más estrictos derivados de sus propios estatutos, y conviene revisar las actas con un abogado antes de dar ningún paso: un alquiler turístico mal autorizado en la comunidad puede acabar en un pleito, no solo en una sanción administrativa.
Requisitos técnicos, una vez hay plaza
Con plaza disponible y la vivienda encajando en la zonificación, los requisitos técnicos se parecen a los de otras comunidades: cédula de habitabilidad en vigor, condiciones mínimas de la vivienda, placa identificativa visible y la inscripción correspondiente antes de publicar cualquier anuncio.
Sanciones, entre las más altas de España
El régimen sancionador balear está pensado para disuadir, no solo para corregir: operar sin registro o sin plaza turística puede acarrear multas que en los casos más graves superan con holgura las de comunidades como Andalucía o Madrid. Las plataformas, además, están obligadas a exigir el número de registro antes de publicar el anuncio.
Antes de comprar o reformar pensando en alquiler turístico
Si estás valorando una vivienda en Baleares pensando en alquilarla, el orden correcto es justo el contrario al habitual: primero confirma plazas y zonificación en el ayuntamiento, después revisa los estatutos de la comunidad si es un piso, y solo entonces calcula la rentabilidad real. Comprar primero y preguntar después es la forma más cara de aprender esta normativa.
Una vez resuelto el papeleo, el resto del proceso (altas en plataformas, check-in y registro de viajeros, fijar precio por temporada) funciona igual que en cualquier otra comunidad. Si tu caso es distinto al de otras islas o comunidades, en la comunidad de Rentavi hay propietarios que ya han pasado por el proceso en Mallorca, Menorca e Ibiza y comparten de primera mano cómo les fue.