El decreto que lo regula en la Comunidad de Madrid
En la Comunidad de Madrid, el alquiler turístico de viviendas completas se rige por el Decreto 79/2014, que crea la figura de la vivienda de uso turístico (VUT). Es una norma autonómica, así que lo que hayas leído sobre Andalucía, Cataluña o la Comunidad Valenciana no te sirve aquí: cada comunidad tiene su propio marco, y este es el que aplica si tu vivienda está en la región de Madrid.
El decreto aplica a viviendas completas cedidas por un precio a huéspedes, de forma habitual y con fines turísticos, por estancias de corta duración. Un matiz importante de Madrid: si las estancias duran 5 días o más, la vivienda ya no encaja como VUT y pasa a la figura de apartamento turístico, con requisitos distintos y más exigentes.
Registro y declaración responsable
Antes de publicar un anuncio hay que presentar una declaración responsable ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, que da de alta la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas. Puedes empezar a operar en cuanto la presentas, pero declaras que cumples los requisitos y la administración puede inspeccionar después.
Del trámite sale un número de registro que tienes que mostrar en todos los anuncios, en Booking, Airbnb o donde publiques. Sin él, la plataforma puede retirar el anuncio y te expones a sanción.
Requisitos mínimos de la vivienda
El decreto fija condiciones mínimas que conviene revisar antes de inscribir la vivienda:
- Ventilación e iluminación directa al exterior en las estancias habitables.
- Climatización (frío y calor) en todas las habitaciones.
- Botiquín de primeros auxilios accesible.
- Hojas de reclamaciones a disposición del huésped.
- Un teléfono de atención operativo durante toda la estancia, aunque no estés en la vivienda.
- Información turística básica de la zona.
Nada de esto es opcional para registrarte: es lo primero que se comprueba en una inspección.
La capa que Madrid añade y otras comunidades no tienen
Aquí está la diferencia real frente a Andalucía o la Comunidad Valenciana: el Ayuntamiento de Madrid aplica desde 2019 su propio Plan Especial de Hospedaje, una norma urbanística que va por encima del decreto autonómico y que ha dejado fuera de juego a muchas viviendas del distrito Centro. Exige que el acceso a la vivienda turística sea independiente del de las viviendas residenciales del mismo edificio, lo que en la práctica excluye a pisos sueltos dentro de fincas normales en buena parte del centro.
El plan ha sufrido impugnaciones judiciales y ajustes desde su aprobación, así que si tu vivienda está en Madrid capital, comprueba primero en el propio Ayuntamiento si tu dirección está en zona permitida. No basta con cumplir el Decreto 79/2014: el urbanismo municipal puede cerrarte la puerta igualmente.
Lo que dice tu comunidad de vecinos
Además de las dos capas anteriores, la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades de propietarios limitar o prohibir el alquiler turístico por mayoría de 3/5. Revisa actas y estatutos antes de dar cualquier paso, sobre todo en edificios de uso mayoritariamente residencial.
Qué pasa si operas sin registro
Anunciar sin número de registro, o incumpliendo el plan municipal, puede acarrear sanciones de varios miles de euros. Las plataformas están obligadas a exigir el código antes de publicar el anuncio.
El orden correcto para hacerlo bien
Primero, comprueba si tu dirección está dentro de zona permitida por el Ayuntamiento (si estás en Madrid capital) y revisa los estatutos de tu comunidad. Después, ajusta la vivienda a los requisitos mínimos. Por último, presenta la declaración responsable y consigue tu número de registro antes de publicar nada. Con eso resuelto, ya puedes darte de alta en Airbnb o Booking y montar la parte operativa, como el registro de viajeros en el check-in.
Si tu vivienda está en otra comunidad autónoma, también tenemos la normativa de Andalucía y de la Comunidad Valenciana. Y si quieres resolver dudas concretas de tu caso, en la comunidad de Rentavi lo vemos con ejemplos reales de propietarios que ya han pasado por el proceso.