La pregunta que va antes que cualquier requisito
Si ya conoces la normativa de otras comunidades como Andalucía o Baleares, en Canarias hay que empezar por un sitio distinto. Antes de mirar cédulas, placas o registros, la primera pregunta es: ¿tu vivienda está en zona turística o en zona residencial? La respuesta decide, literalmente, si puedes alquilarla como vivienda vacacional o no.
Zona turística vs. zona residencial, la clave del archipiélago
La normativa canaria, regulada principalmente por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, parte de una distinción que no existe de la misma forma en el resto de España: el territorio se divide entre zonas turísticas (las áreas pensadas y ordenadas para la actividad hotelera y extrahotelera, como gran parte de Maspalomas, Playa del Inglés o Costa Adeje) y zonas residenciales o no turísticas.
En las zonas declaradas turísticas, la oferta de alojamiento está reservada en principio a establecimientos reglados (hoteles y apartamentos turísticos), y la vivienda vacacional particular puede quedar excluida o muy limitada, salvo excepciones puntuales que marque el planeamiento de cada municipio. Fuera de esas zonas, en los núcleos residenciales donde vive población local, sí cabe la vivienda vacacional cumpliendo los requisitos generales.
Esta frontera ha sido objeto de litigios y cambios normativos en los últimos años, así que no te fíes de lo que te dijera un vecino hace dos años: el primer paso real es consultar en el cabildo o ayuntamiento correspondiente si tu dirección exacta cae en zona turística o residencial antes de dar ningún otro paso.
Requisitos generales, una vez confirmada la zona
Si tu vivienda está fuera de zona turística (o encaja en alguna de las excepciones del planeamiento municipal), los requisitos técnicos se parecen a los del resto de España:
- Cédula de habitabilidad en vigor.
- Vivienda amueblada y equipada, lista para uso inmediato por el huésped.
- Placa identificativa visible y número de registro turístico antes de publicar cualquier anuncio.
- Cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad exigidas a cualquier vivienda.
Sin la inscripción en el registro, las plataformas (Booking, Airbnb) tienen la obligación de exigir el número antes de publicar el anuncio, igual que en el resto de comunidades.
Comunidad de propietarios, un filtro que no te puedes saltar
Si tu vivienda está en un edificio plurifamiliar, la Ley de Propiedad Horizontal estatal exige que la comunidad apruebe (o al menos no prohíba expresamente mediante acuerdo de 3/5 de los propietarios) el uso turístico. Revisa los estatutos y las actas antes de anunciar nada: una vivienda vacacional operando contra un acuerdo de comunidad puede acabar en un conflicto vecinal y, en algunos casos, en un pleito, al margen de la sanción administrativa que pueda caer por otro lado.
Sanciones
Operar sin registro, sin cumplir la zonificación o incumpliendo los requisitos básicos puede acarrear sanciones administrativas significativas, con el agravante de que una vivienda en zona turística sin autorización no es un simple "falta un papel": es una actividad directamente no permitida en ese emplazamiento, lo que endurece bastante la posición del propietario frente a una inspección.
Antes de comprar o reformar pensando en alquiler turístico
Si estás valorando una vivienda en Canarias con la vista puesta en el alquiler vacacional, invierte el orden habitual: primero confirma en el cabildo o ayuntamiento si la zona permite vivienda vacacional, después revisa los estatutos de la comunidad si es un piso, y solo entonces calcula la rentabilidad real. Comprar primero y preguntar después es, aquí más que en ningún otro sitio, la forma más cara de aprender esta normativa.
Una vez resuelta la parte legal, el resto funciona igual que en cualquier otra comunidad: altas en plataformas, check-in y registro de viajeros y ajustar el precio por temporada. Si tu caso tiene matices propios de tu isla o tu municipio, en la comunidad de Rentavi hay propietarios que ya han pasado por el proceso en Tenerife, Gran Canaria y el resto del archipiélago y comparten de primera mano cómo les fue.